中国银河01月25日发布研报称：给予房地产推荐（维持）评级。

　　事件：1月24日央行与金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化商业银行经营性物业贷款业务管理口径、限额、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。

　　细化经营性物业贷发放用途：2024年1月24日，央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。通知主要包含如下方面的要求1）管理口径上，明确商业型房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房等。2）限额上，经营性物业贷额度原则上不超过承贷物业评估价值的70%。3）期限上，一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。4）用途上，明确包含如下三类：i.承贷物业经营期间本身的经营性资金需求、ii.置换借款人为建设或购置承贷物业形成的贷款和股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域、iii.2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房企，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放用于偿还房企及其控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券的经营性物业贷。

　　经营性物业规模可观：存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券被划入经营性物业贷的用途，经营性房地产有望得到盘活，或将有效改善房企资金流动性。近年来，经营性业务凭借较稳定的现金流等特点获得房企青睐。考虑到入账准则不同，我们整理了部分H股头部房企的投资性房地产规模占比，截至2023年6月30日，中国海外发展、华润置地、龙湖集团的投资性房地产资产占总资产的比例分别为21.14%、21.01%、24.86%。经营性物业规模占比可观。

　　投资建议：央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确提到“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房企可发放用于偿还房企及其控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券”，表现出政策对房企融资侧的支持力度加大，同时房企表内商业型房地产有望得到盘活进而改善房企流动性。近年来部分房企逐渐加大对经营性业务的发展力度，投资性房地产资产规模占比可观。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。我们看好：万科A、招商蛇口、保利发展、滨江集团、龙湖集团、金地集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活、中海物业；3）优质商业：大悦城、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。

　　风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。